La liberté contractuelle en matière de location de logements n'est pas très grande. Les décrets flamand et wallon sur le bail d’habitation et le code bruxellois du logement déterminent la plupart des droits et obligations des locataires et des propriétaires. Ces dispositions sont de droit impératif, ce qui signifie qu'il n'est pas possible d'y déroger.
Clauses illicites
Le bailleur entreprise doit également respecter les dispositions du Code de droit économique (CDE). Le locataire privé est considéré comme un consommateur.
Le CDE prévoit que la clause qui fixe un montant d'indemnité à charge du locataire qui ne respecte pas ses obligations sans prévoir une indemnité équivalente à charge du bailleur défaillant est illicite. Est également illicite la clause qui, en cas d'inexécution ou de retard dans l'exécution des obligations du locataire, fixe des montants d'indemnité manifestement disproportionnés par rapport au préjudice que peut subir le bailleur. Un exemple dans le cadre d'un bail d'habitation est la clause selon laquelle le bailleur peut demander des dommages et intérêts en cas de retard de paiement du loyer par le locataire. Si le bail ne prévoit pas d'indemnité équivalente en cas de non-respect des obligations du bailleur ou si cette indemnité n'est pas proportionnée au préjudice que le bailleur peut subir, la disposition prévoyant la clause de dommages-intérêts est illégale et donc nulle.
Intérêts
Si des intérêts sont prévus, ils ne peuvent jamais dépasser les intérêts applicables en matière commerciale. En outre, les intérêts ne peuvent être perçus de plein droit et sans mise en demeure. Les intérêts sur le loyer impayé ne peuvent être facturés qu'après une période de quatorze jours calendrier commençant le troisième jour ouvrable après l'envoi d'une mise en demeure gratuite au locataire.
Clause de dédommagement
L'indemnisation en cas de retard de paiement est également limitée. En cas d'impayé jusqu'à 150€, 20€ peuvent être facturés, entre 150,01€ et 500€ d'impayés, 30€ + 10% sur la tranche supérieure à 150,01€ peuvent être facturés, et à partir de 500€ d'impayés, un montant forfaitaire de 65€ + 5% sur la tranche supérieure à 500€, avec un maximum de 2.000€, est d'application.
En outre, la clause de dédommagement ne peut être appliquée qu'après l'expiration d'une période d'au moins 14 jours calendrier à compter du troisième jour ouvrable suivant l'envoi d'une mise en demeure au locataire. La mise en demeure, gratuite, doit également répondre à une série de conditions de forme.
Contrat de bail
Si le contrat de bail prévoit des intérêts et/ou une clause de dédommagement plus élevés ou stipule que les intérêts et/ou la clause de dédommagement sont dus de plein droit et sans mise en demeure, ces conditions de paiement sont réputées non écrites. Par conséquent, le bailleur ne peut pas réclamer au locataire des intérêts ou des dommages-intérêts.
Conclusion
Un bailleur entreprise peut, sous certaines conditions, facturer des intérêts et des dommages-intérêts en cas de retard de paiement d'un locataire privé. À cette fin, le bail doit préciser les intérêts et dommages légalement limités. En cas d'arriérés de loyer, le bailleur doit envoyer au locataire une première mise en demeure gratuite, qui contient un certain nombre de mentions obligatoires. La clause de dédommagement définie contractuellement peut alors être appliquée à l'expiration d'un délai d'au moins 14 jours calendrier à compter du troisième jour ouvrable suivant l'envoi de la mise en demeure au locataire.
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Cet article est issu de l'édition du 13 mars 2025 de notre magazine L'Indépendant.
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