Bij de verhuur van woningen is er niet veel ruimte voor contractuele vrijheid. Het (Vlaams of Waals) Woninghuurdecreet en de Brusselse Huisvestingscode bepalen de meeste rechten en plichten van de huurders en verhuurders. Deze bepalingen zijn van dwingend recht, wat betekent dat er niet kan van afgeweken worden.
Onrechtmatige bedingen
De onderneming-verhuurder dient bovendien de bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht (WER) te respecteren. De particuliere huurder wordt beschouwd als een consument.
Het WER bepaalt dat onrechtmatig is, het beding dat een bedrag vastlegt van de vergoeding verschuldigd door de huurder die zijn verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de verhuurder die in gebreke blijft. Tevens onrechtmatig is het beding welk in geval van niet-uitvoering of vertraging in de uitvoering van de verbintenissen van de huurder, schadevergoedingsbedragen vaststelt die duidelijk niet evenredig zijn aan het nadeel dat door de verhuurder kan worden geleden. Een voorbeeld in het kader van een woninghuur is het beding, volgens hetwelk de verhuurder aanspraak kan maken op een schadevergoeding indien de huur laattijdig betaald wordt door de huurder. Voorziet de huurovereenkomst niet in een gelijkwaardige vergoeding voor het geval de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt of is die vergoeding niet evenredig met het nadeel dat de verhuurder kan lijden, dan is de bepaling die het schadebeding voorziet onrechtmatig en derhalve nietig.
Intresten
Als er intresten voorzien zijn, dan mogen deze nooit hoger zijn dan de intresten toepasselijk in handelszaken. Het is bovendien niet mogelijk dat intresten van rechtswege en zonder ingebrekestelling aangerekend worden. Intresten op de openstaande huur kunnen pas aangerekend worden na een termijn van veertien kalenderdagen die ingaat op de derde werkdag na verzending van een kosteloze ingebrekestelling aan de huurder.
Schadebeding
Ook de schadevergoeding in geval van laattijdige betaling is begrensd. In geval van een openstaand saldo tot 150 € kan er 20 € worden aangerekend, tussen 150,01 -500 € openstaand saldo kan er 30 € + 10% op de schijf boven 150,01 € worden aangerekend, en vanaf 500 € openstaand saldo geldt er een forfaitair bedrag van 65 € + 5% op de schijf boven 500 € met een maximum van 2.000 €.
Bovendien kan ook het schadebeding enkel toegepast worden na het verstrijken van een termijn van ten minste veertien kalenderdagen die ingaat op de derde werkdag na verzending van een ingebrekestelling aan de huurder. De kosteloze ingebrekestelling moet bovendien aan een reeks vormvoorwaarden voldoen.
Huurovereenkomst
Als de huurovereenkomst in hogere intresten en/of een hoger schadebeding voorziet of stelt dat intresten en/of schadebeding van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn, dan worden deze betaalvoorwaarden voor niet geschreven gehouden. Bijgevolg kan de verhuurder geen intresten noch schadebeding aanrekenen aan de huurder.
Besluit
Een onderneming-verhuurder kan onder bepaalde voorwaarden intresten en een schadevergoeding aanrekenen in geval van laattijdige betaling door een particuliere huurder. De huurovereenkomst dient hiertoe de wettelijk begrensde intresten en schadevergoeding te vermelden. De verhuurder moet bij huurachterstal een eerste kosteloze ingebrekestelling versturen aan de huurder die een aantal verplichte vermeldingen bevat. De contractueel bepaalde intresten en het schadebeding kunnen vervolgens na het verstrijken van een termijn van ten minste veertien kalenderdagen die ingaat op de derde werkdag na verzending van een ingebrekestelling aan de huurder, worden toegepast.
- - -
Dit artikel komt uit de NSZ-nieuwsbrief van 13 maart 2025.
Wil je ons magazine ontvangen en gebruik maken van onze andere diensten? Word nu lid!
