Het zou voor vele eigenaars de oplossing bij uitstek kunnen zijn in hun strijd tegen een wanbetalende huurder: een bepaling voorzien in het contract dat zegt dat de huur automatisch eindigt wanneer er geen betaling is gevolgd op uiterlijk de 10de datum na de start van een nieuwe huurmaand. Maar helaas is zo’n clausule niet afdwingbaar.

Bovenvermelde bepaling is een toepassing van het uitdrukkelijk ontbindend beding dat in een overeenkomst kan opgenomen worden. Hoewel de ontbinding van een overeenkomst een sanctie is die door de rechter moet worden uitgesproken, kan men dankzij zo’n clausule de voorafgaande tussenkomst van de rechtbank over de ontbinding vermijden. Achteraf blijft de controle van de rechtbank nog steeds mogelijk. Is een partij het dus niet eens met de ingeroepen ontbinding van de overeenkomst, dan kan die de rechter vragen om na te gaan of de ontbinding niet een te strenge straf was of dat er wel degelijk sprake was van een wanprestatie.

De wetgever heeft onder andere inzake huur ingegrepen en het uitdrukkelijk ontbindend beding in een huurcontract
verboden. Artikel 1762bis bepaalt zo dat “de uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde voor niet geschreven wordt gehouden.” Het verbod op een uitdrukkelijk ontbindend beding geldt niet alleen in geval van wanbetaling maar ook voor andere vormen van niet-naleving van de huurovereenkomst zoals het gebrek aan onderhoud van het pand, het houden van huisdieren in weerwil van het contract….

Wat kan dan wel?

Bij een wanprestatie van de huurder dient u die zo snel mogelijk in gebreke te stellen, al dan niet met hulp van onze juridische dienst. Soms is dat voldoende, maar helpt ook dat niet, dan is de volgende stap de procedure voor de rechtbank. Daar kan u dan de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder eisen.